Khả năng cao là bạn đã nghe ít nhất một trong những lời khuyên sau về chuyện mua nhà:
“Mua nhà là quá an toàn!”
“Nhà luôn đáng giá!”
“Đừng ném tiền qua cửa sổ bằng cách đi thuê nhà!”
“Mua nhà là cách tốt nhất để xây dựng sự nghiệp!”
“An cư lạc nghiệp” và giấc mơ về quyền sở hữu nhà ở đã ăn sâu vào văn hóa của người Việt Nam nhưng ngày nay, mua nhà không còn là cách đảm bảo xây dựng nền tảng giàu có. Trên thực tế, tùy thuộc vào hoàn cảnh và mục tiêu của bạn, quyền sở hữu nhà có thể không phải là con đường tốt nhất để đảm bảo tài chính cho bạn.
Trong nửa đầu năm nay, có vẻ như những người bán nhà và môi giới bất động sản ở khắp mọi nơi đang kiếm được lợi nhuận khổng lồ vượt xa lợi nhuận của thị trường chứng khoán. Giá trung bình của một ngôi nhà được bán tại Mỹ trong tháng 5/2022 là 407.600 USD, mức cao kỷ lục và tăng gần 15% so với một năm trước, theo Hiệp hội Môi giới Địa ốc Quốc gia Mỹ. Nhưng sau một số đợt tăng lãi suất của Fed, giá nhà bắt đầu hạ nhiệt – với ước tính sẽ giảm 10% ở hầu hết các thị trường vào cuối năm nay và nửa đầu năm 2023.
Ngay cả khi chi phí nhà ở đã bắt đầu giảm, giá nhà ở một số thị trường vẫn không có gì thay đổi. Giá trung bình của một ngôi nhà hiện có được bán ở Thung lũng Silicon trong quý đầu tiên năm 2022 là 1,88 triệu USD. Giá trung bình ở các khu vực đô thị Boston và Denver đạt hơn 600.000 USD, trong khi giá trung bình ở khu vực Seattle là 700.000 USD.
Nhưng hãy nhớ rằng luôn có những vụ bùng nổ và bong bóng vỡ trong thị trường bất động sản — và một số trường hợp thường khá nghiêm trọng. Nhiều vụ sập thị trường bất động sản vào những năm 1990 chủ yếu là do lãi suất tăng từ 12% đến 14%. Những chủ sở hữu nhà có khoản thế chấp lớn phải chịu thiệt hại, và lãi suất khiến mọi người hoặc đứng ngoài cuộc hoặc gia nhập hàng ngũ “những người nghèo mua nhà”.
Tuy nhiên, bong bóng nhà đất vỡ vào năm 2007 và 2008 là một hồi chuông cảnh tỉnh thực sự về những điều tồi tệ có thể xảy ra. Do quá nhiều người vay mua nhà vỡ nợ với các khoản thế chấp dưới chuẩn và rủi ro cao, suy thoái kinh tế và xu hướng coi vốn chủ sở hữu nhà ở như máy ATM, bong bóng nhà đất bùng nổ, các chủ nhà không thể thanh toán và rơi vào tình trạng bị tịch thu nhà. Những người khác thấy mình bế tắc với các khoản thế chấp, nghĩa là họ nợ nhiều hơn giá trị căn nhà.
Có rất nhiều lý do để mua nhà — và rất nhiều lý do để chờ đợi hoặc không bao giờ làm vậy. Nhưng đừng đưa ra quyết định dựa trên những lầm tưởng phổ biến này về chuyện mua nhà.
Lầm tưởng số 1: Nhà ở là một tài sản
Tài sản là thứ bạn sở hữu. Tiêu sản là khoản nợ bạn phải trả. Vậy một ngôi nhà là tài sản hay tiêu sản?
Câu trả lời là cả hai. Trên thực tế, bạn có thể bán nhà và hy vọng bỏ túi một khoản lợi nhuận (tài sản), nhưng bạn cũng có quyền cầm giữ tài sản (trách nhiệm pháp lý). Một ngôi nhà là một tài sản cho công ty thế chấp hoặc ngân hàng, vì họ kiếm tiền từ tiền lãi thế chấp mà bạn phải trả. Nếu bạn không trả được khoản vay, ngân hàng sẽ sở hữu căn nhà.
Nếu bạn đã mua nhà, bạn sẽ cần bán nhà hoặc trả hết nợ thế chấp để biến nó thành tài sản. Đối với những chủ nhà đang trải qua cuộc Đại suy thoái, ngôi nhà chắc chắn là một tiêu sản chứ không phải tài sản và nhiều người đã phải cay đắng rời khỏi “tài sản” của mình trong đại dịch COVID-19.
Nhiều người coi nhà ở là một tài sản hưu trí. Điều này có thể đúng nếu bạn bán và thu hẹp quy mô hoặc chuyển đến một địa điểm ít tốn kém hơn và đầu tư tiền sinh lời. Nhưng hầu hết những người về hưu thường ở lại, muốn ở gần gia đình và cộng đồng của họ cũng như trong một ngôi nhà chứa đầy kỷ niệm.
Nếu bạn là một trong những người về hưu muốn ở lại, bạn có thể xem xét thế chấp ngược như một cách để khai thác vốn chủ sở hữu nhà cho chi phí sinh hoạt. Thế chấp ngược từng gây ra nhiều điều tiếng xấu – hầu hết đều chính xác nhưng ngày nay, ngành này được quản lý chặt chẽ hơn nhiều và các khoản thế chấp ngược do chính phủ hậu thuẫn có thể được coi là khá an toàn. Dù không phải là lựa chọn phù hợp cho tất cả mọi người, nhưng đó là một cách để biến ngôi nhà hiện giờ thành một tài sản.
Lầm tưởng số 2: Mua nhà là không bao giờ tiếc
Bất chấp giá cả cao, tỷ lệ mua nhà tại Mỹ đã tăng 1,3 điểm phần trăm vào năm 2020, mức tăng hàng năm cao nhất từ trước đến nay. Thế hệ 9x chiếm 43% trong số những người mua nhà đó — nhiều nhất trong bất kỳ thế hệ nào — tăng từ 37% vào năm ngoái. Nhiều người cảm thấy áp lực phải mua và sẽ cố gắng hết sức để biến nó thành hiện thực.
Cách phản ứng với thị trường phổ biến nhất của thế hệ 9x là tăng số tiền sẵn sàng chi tiêu, với 46% mong muốn sử dụng tối đa ngân sách. Vào thời điểm chi phí nhiên liệu và thực phẩm tăng cao kèm theo tỷ lệ lạm phát chưa từng thấy kể từ những năm 1970, đây có thể là một rủi ro tài chính nguy hiểm.
9x cũng sẵn sàng đưa ra những quyết định vội vàng hơn để mua nhà trong thị trường cạnh tranh, bao gồm cả việc mua một ngôi nhà dù chưa thấy (90%), mua một căn nhà cần trùng tu toàn bộ (82%) và một đề nghị cao hơn giá thực (80%).
Thị trường của người bán có thể dẫn đến sự hối hận của người mua. Gần 2/3 người tham gia phỏng vấn cho biết khá hối hận khi mua nhà. Hơn một nửa (51%) cảm thấy căng thẳng hoặc lo lắng về quyền sở hữu nhà, với hơn 40% lo sợ thị trường nhà ở có thể sụp đổ.
Trở thành “nhà nghèo” không vui chút nào.
Lầm tưởng số 3: Trả tiền thuê nhà là ném tiền qua cửa sổ
Đặc biệt là trong thị trường của người bán, chi phí thuê có thể thấp hơn so với mua. Nếu bạn phải di chuyển do chuyển đổi công việc hoặc chỉ muốn thay đổi cách sắp xếp cuộc sống của mình, bạn có thể dễ dàng thực hiện điều đó hơn với tư cách là người thuê nhà. Bạn không phải lo lắng về việc thu lại chi phí kết thúc nếu bạn bán chỉ vài năm sau đó.
Thuê nhà có thể là một quyết định thông minh hơn nếu bạn phải căng ngân sách để mua nhà hoặc cạn kiệt tiền tiết kiệm. Nếu bạn mất việc làm hoặc có những thay đổi khác trong cuộc sống, bạn có thể mất nhà, điều này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng nhận tín dụng của bạn trong nhiều năm.
Có những lý do khác mà thuê có thể có ý nghĩa. Nếu mục tiêu của bạn là bán căn nhà của mình, thu hẹp quy mô và mua một căn nhà khác, thì có lẽ bạn sẽ không tiết kiệm được nhiều như bạn nghĩ.
Vẫn còn phải trả tiền bảo trì, nâng cấp và sửa chữa nhà cửa, chưa kể đến thuế tài sản và bảo hiểm. Nếu bạn bán và sau đó cho thuê, bạn có thể không phải mua máy cắt cỏ mới hoặc phải sửa chữa hoặc chịu chi phí sửa chữa. Và với tư cách là người thuê nhà, bạn sẽ chỉ cần mua bảo hiểm đồ đạc của mình, loại bảo hiểm này ít tốn kém hơn so với bảo hiểm chủ nhà.
Lầm tưởng số 4: Ngoài kia ai cũng mua nhà
Trong thị trường của người bán, giá nhà tăng, thường dường như không có lý do vì hàng tồn kho khan hiếm và có vẻ như mọi người đang cố gắng mua. Người bán giữ thẻ và người mua có ít quyền thương lượng và cảm thấy áp lực phải từ bỏ việc kiểm tra hoặc trả giá cao hơn giá niêm yết.
FOMO (sợ bị bỏ lỡ) là có thật, nhưng việc chờ đợi thị trường của người mua quay trở lại theo chu kỳ có thể mang lại lợi ích về mặt tài chính. Thị trường tự điều chỉnh. Và nhiều người mua tiềm năng hơn đang đứng bên lề và chờ đợi. Số người Mỹ cho rằng bây giờ là thời điểm tốt để mua nhà đã giảm xuống còn 19% — mức thấp nhất kể từ tháng 10 năm 2011 — theo một cuộc khảo sát gần đây của Fannie Mae.
Lầm tưởng số 5: Mua nhà là khoản đầu tư tốt hơn chứng khoán
Theo giáo sư kinh tế học Yale và người đoạt giải Nobel Robert Shiller, so với cổ phiếu, quyền sở hữu nhà là một khoản đầu tư kém hơn. Ông chỉ ra dữ liệu rằng, trên cơ sở điều chỉnh lạm phát, giá nhà trung bình chỉ tăng 0,6% mỗi năm trong 100 năm qua. Trong 30 năm phát triển nhất của thị trường nhà ở (1976-2005), mức tăng giá thực chỉ trung bình 2,2% mỗi năm. Trong 30 năm tồi tệ nhất (1895-1924), mức tăng giá thực tế trung bình giảm 2% mỗi năm.
Điều đó một phần là do quyền sở hữu nhà đi kèm với hàng loạt chi phí, bao gồm phí bảo trì, thuế bất động sản, bảo hiểm và có thể là bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) và phí HOA. Và để có được quyền sở hữu nhà thực sự khá tốn kém. Chi phí kết thúc, với phí trả trước cho thuế và bảo hiểm, môi giới, trong số các khoản phí khác chiếm từ 2% đến 6% giá mua.
Một ngôi nhà trị giá 350.000 USD với mức giá cuối là 5% sẽ cần bạn phải trả thêm 17.000 USD các dịch vụ liên quan.
Lầm tưởng số 6: Tiền lãi thế chấp sẽ được khấu trừ thuế
Đây không hẳn là một lầm tưởng vì thuế bất động sản và tiền lãi thế chấp có thể được khấu trừ thuế nếu bạn khai thuế thành từng khoản nhưng khoảng 90% người nộp thuế chấp nhận khoản khấu trừ tiêu chuẩn.
Nếu bạn nằm trong số 10% người chịu khó khai thuế thành từng khoản, bạn sẽ phải tính toán để quyết định xem số tiền thuế tiết kiệm được có đáng để đưa ra quyết định khác khi mua nhà hay không. Trong những năm đầu của khoản vay thế chấp, khi bạn trả lãi nhiều nhất, khoản tiết kiệm thuế có thể khá đáng kể. Xin lưu ý rằng ngay cả khi bạn sống ở khu vực có thuế bất động sản cao, mức khấu trừ thuế bất động sản tối đa chỉ là 10.000 USD.
Nếu bạn đã quyết định mua nhà
Mua nhà không chỉ là một quyết định tài chính. Nếu bạn thích trang trí nhà ở, mua nhà sẽ mang đến hàng giờ giải trí với DIY kèm theo niềm tự hào về khái niệm ‘nhà riêng’ và khả năng trang trí môi trường sống. Bạn muốn sơn cửa trước màu tím? Hãy làm ngay (miễn là ủy ban phường quản lý mỹ quan đô thị đồng ý). Bạn muốn có thêm một bộ xích đu cho bọn trẻ? Hãy mua ngay!
Nhưng đừng để cảm xúc che mờ phân tích tài chính. Bạn có thể nhận được gói dịch vụ cải tạo cao cấp đó với mức giá hời, tuy nhiên, chi phí sửa chữa nội thất và bảo trì có thể làm hao hụt khoản tiết kiệm đó. Ngay cả những ngôi nhà mới hơn cũng tiềm ẩn nhiều chi phí bất ngờ. Hơn 20% chủ nhà thuộc thế hệ 9x cho biết họ chưa chuẩn bị sẵn sàng cho chi phí bảo trì và nâng cấp nếu cần.
Nguyên tắc chung là bạn phải dự kiến sẽ chi từ 1% đến 3% giá trị căn nhà cho việc bảo trì cơ bản. Với một ngôi nhà trị giá 350.000 USD, hãy dành ra tối thiểu 3.500 USD mỗi năm, hoặc khoảng 300 USD mỗi tháng. Những ngôi nhà cũ hơn có thể sẽ có chi phí bảo trì cao hơn.
Khả năng làm việc từ xa cũng có thể có lợi nếu bạn mua nhà. Trong khi giá nhà ở một số thị trường đã tăng vọt, vẫn có những món hời tương đối. Ở Buffalo và St. Louis, giá nhà trung bình chỉ hơn 200.000 USD. Giá nhà trung bình dưới 300,000 USD ở Philadelphia, Louisville, Kansas City và Milwaukee.
Tôi thường khuyên các khách hàng của mình, những người đang cân nhắc ưu và nhược điểm của việc mua nhà, hãy hình dung ra giai đoạn tiếp theo của cuộc đời họ và ước tính khi nào giai đoạn đó sẽ diễn ra. Bạn có định nghỉ hưu sau 5 năm nữa và thảnh thơi lái một chiếc ô tô? Bạn muốn lập gia đình sau hai năm nữa và mơ về một căn hộ ba phòng ngủ ở trung tâm? Bạn có kế hoạch học cao học, nhảy việc hay chuyển nhà? Bạn có cần ở một khu vực nhất định nào để chăm sóc cha mẹ già?