Doanh số bán nhà ở tại Mỹ đã giảm tháng thứ 8 liên tiếp tính đến tháng 9 vừa qua do tỷ lệ thế chấp tăng và giá cao đã đẩy người mua ra khỏi thị trường.

Thị trường nhà ở tại Mỹ chững lại nhiều tháng

Doanh số bán nhà ở hiện có – bao gồm nhà cho gia đình, chung cư và căn hộ chung cư tại Mỹ đã giảm 23,8% trong tháng 9 so với cùng kỳ 1 năm trước đó và tiếp tục giảm 1,5% so với tháng 8, theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia nước này thống kê. Kết quả này ghi nhận xu hướng chậm lại bắt đầu từ tháng 2/2022 và đánh dấu đợt sụt giảm doanh số bán nhà ở lâu nhất kể từ tháng 10/2007 trong thời kỳ sụp đổ thế chấp dưới chuẩn (vỡ nợ dưới chuẩn).

Doanh số bán trong tháng 9 ở mức thấp nhất kể từ tháng 5/2020, đây là một điều bất thường vì đó là những ngày đầu của đợt đại dịch. Đặt vấn đề đó sang một bên, doanh số bán trong tháng 9 vẫn là thấp nhất kể từ tháng 9/2012. Tuy nhiên, giá nhà thì ngược lại, vẫn tiếp tục tăng. Giá nhà trung bình là 384.800 USD vào tháng 9, tăng 8,4% so với 1 năm trước, theo báo cáo.

Con số này giảm so với mức cao kỷ lục 413.800 USD vào tháng 6 năm nay. Việc tăng giá đánh dấu hơn một thập kỷ giá nhà tăng đều hàng tháng so với cùng kỳ năm trước.

Số lượng nhà có sẵn ít nhưng giá cao nên thị trường nhà ở nhìn chung vẫn “ế ẩm”. (Ảnh: WISH-TV)

Ông Lawrence Yun, Chuyên gia kinh tế trưởng của NAR cho biết: “Lĩnh vực nhà ở tiếp tục trải qua một đợt điều chỉnh do lãi suất liên tục tăng, đã làm lu mờ 6% đối với các khoản thế chấp cố định trong 30 năm vào tháng 9, hiện đang đạt mức 7%. Các khu vực đắt đỏ của đất nước đang gây khó khăn cho các công ty bất động sản vì ‘ế ẩm’ và chứng kiến đợt sụt giảm giá cực lớn trong doanh số bán hàng”.

Nguồn nhà ở sẵn có ở mức thấp

Mặc dù doanh số bán chậm hơn, nguồn cung nhà có sẵn tại hầu hết các khu vực ở Mỹ đều không được cải thiện nhiều.

Thông thường, thị trường nhà ở chậm lại sẽ dẫn đến tình trạng dư thừa các tài sản này và ít cạnh tranh hơn, từ đó đẩy giá xuống thấp hơn. Tuy nhiên, vì rất nhiều chủ nhà hiện tại có lãi suất thế chấp cực thấp, nên rất ít người sẵn sàng chuyển đi và không có nhiều nhà ở cho người mua lựa chọn.

Lãi suất thế chấp vay mua nhà tăng trở lại, lên đến gần 7%

Theo báo cáo, số lượng nhà ở có sẵn để bán trong tháng 9 đã giảm 2,3% so với tháng 8 và giảm 0,8% so với một năm trước.

Ông Yun cho biết: “Có ít danh sách mới hơn nhiều vì các chủ nhà đang yêu thích mức lãi suất 3% mà họ đã tái cấp vốn hoặc mua trong vài năm qua. Họ không muốn từ bỏ lợi ích đó”. Tuy nhiên, sự thiếu hụt nguồn cung hiện tại cho thấy sự chậm lại này khác với sự suy thoái thị trường lớn trước đó bắt đầu vào năm 2008, khi số lượng nhà ở có sẵn vẫn cao gấp 4 lần so với hiện nay.

Số lượng nhà ở có sẵn ở thấp đang giữ giá cao. Đối với những người tham gia thị trường, vẫn có thể xảy ra cuộc chiến đấu giá khi một ngôi nhà mới được niêm yết. Yun cho biết: “Mặc dù doanh số bán yếu hơn, nhiều đợt chào bán vẫn diễn ra với hơn 1/4 số nhà bán trên giá niêm yết”.

Thị trường nhà ở phân mảnh

Sự chậm lại đang biểu hiện khác nhau ở các thị trường trên toàn nước Mỹ. Tại khu vực phía Tây, doanh số bán nhà ở giảm mạnh nhất, giảm 31,3% kể từ năm ngoái. Trong khi đó, doanh số bán nhà đã giảm 18,7% so với một năm trước ở khu vực Đông Bắc, 19,7% ở Trung Tây và 23,8% ở khu vực phía Nam.

Ông Yun cho biết: “West Coast liên tục giảm giá nhiều vì giá nhà siêu đắt và lãi suất thế chấp gia tăng có tác động lớn hơn đến các thị trường đắt đỏ hơn”.

Yun cho biết ông dự đoán giá sẽ hạ nhiệt nhanh hơn và giảm xa mức đỉnh ở các khu vực như California và các thành phố là điểm nóng bất động sản khác đã chứng kiến ​​sự tăng giá lớn trong thời kỳ đại dịch. Vào tháng 9, khu vực tàu điện ngầm có tỷ lệ nhà giảm giá cao nhất so với năm ngoái là ở Phoenix, tiếp theo là Austin, Texas và Las Vegas.

Trong khi đó, mức tăng giá niêm yết trung bình hàng năm lớn nhất xảy ra ở Miami, tăng 28,3% trong tháng 9, tiếp theo là Memphis (tăng 27,3%) và Milwaukee (tăng 27,0%).

Ông Danielle Hale, nhà kinh tế trưởng tại Realtor.com cho biết: “Mặc dù chúng ta thường nói về thị trường nhà ở quốc gia, nhưng đây thực sự là tổng xu hướng của hàng chục nghìn thị trường bất động sản địa phương trên toàn quốc. Khi thị trường quốc gia đang ở điểm uốn, phạm vi của các điều kiện thị trường địa phương đã phát triển rộng hơn”.

Trên thực tế, đại dịch và các xung đột địa chính trị trên toàn cầu kéo theo nhiều điều không chắc chắn cũng như các chính sách kiểm soát của chính phủ đã thay đổi tình hình thị trường bất động sản trên toàn cầu. Không chỉ ở Mỹ mà tại Việt Nam, sau khoảng 1 năm (từ năm ngoái) với tình trạng sốt đất ở nhiều tỉnh thành, khi chính phủ thắt chặt quản lý và kiểm soát thì từ nhà ở đến đất nền đều chững lại.